Abschreibung und Steuer

Abschreibungsverfahren (AfA)

Die Abschreibung mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen (nicht Ihren Cashflow!). Linear: fester Satz nach Baujahr. Degressiv: 5 % vom Restwert (Neubau, Baubeginn 10/2023–9/2029) – vereinfacht ohne den in der Praxis üblichen späteren Wechsel zur linearen AfA. Gutachten: 1/Restnutzungsdauer – höhere AfA bei kurzer Restnutzungsdauer, oft per Gutachten nachgewiesen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).

AfA-Satz

Prozentsatz der jährlichen Abschreibung. Leer lassen für die automatische Ableitung aus dem Baujahr.

AfA-Dauer

Zeitraum in Jahren, über den abgeschrieben wird. Danach entfällt die AfA – die Steuerlast steigt (Teil der „Steuerschere").

AfA-Bemessungsgrundlage

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Kaufpreisaufteilung: Gebäudeanteil nach dem Ertragswertverfahren (analog BMF-Arbeitshilfe). Einfach: Kaufpreis − Bodenwert. Manuell: Sie geben den Gebäudeanteil selbst vor.

Gebäudeanteil

Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt und abgeschrieben werden kann. Der Rest ist Bodenanteil.

Persönlicher Steuersatz

Ihr Grenzsteuersatz – der Satz auf den nächsten verdienten Euro. Mit ihm werden Mietüberschüsse versteuert bzw. Verluste erstattet. Spitzensatz 42 %, Reichensteuer 45 %. Er ist der Hebel der steuerlichen Betrachtung.

Solidaritätszuschlag

5,5 % Zuschlag auf die Einkommensteuer. Für die meisten Einkommen abgeschafft, greift aber bei höheren Einkünften.

Kirchensteuer

8 % (Bayern/Baden-Württemberg) bzw. 9 % Zuschlag auf die Einkommensteuer, sofern kirchensteuerpflichtig.

GmbH-Vergleich

Zeigt vergleichend, wie sich der Cashflow bei Haltung in einer (vermögensverwaltenden) GmbH entwickelt. Deren Steuersatz ist meist niedriger (ca. 15 %), dafür ist die Ausschüttung später erneut zu versteuern.

Steuersatz GmbH

Körperschaftsteuer 15 % (+ Soli) ≈ 15,8 %. Bei vermögensverwaltender GmbH mit erweiterter Kürzung entfällt die Gewerbesteuer.