Ertragswert nach ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren leitet den Wert einer vermieteten Immobilie aus ihren Erträgen ab. Die ImmoWertV gibt dafür feste Rechenschritte vor – die folgenden Begriffe sind die Eingangsgrößen.

Ertragswertverfahren

Schätzt den Wert aus den Erträgen. Einfach: Barwert des Reinertrags über die Restnutzungsdauer + Bodenwert (schnell). ImmoWertV allgemein (§ 28) und vereinfacht (§ 29): normgerecht nach Immobilienwertermittlungsverordnung – mit normierten Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung.

Liegenschaftszins

Kapitalisierungszins des Ertragswertverfahrens – die vom Markt geforderte Verzinsung für diese Objektart und Lage. Vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Niedriger Zins → höherer Wert. Typisch 3–6 %.

Restnutzungsdauer bestimmen

Manuell: Sie geben die Jahre direkt ein (z. B. aus einem Gutachten). Modernisierung: Ableitung nach ImmoWertV Anlage 2 aus Baujahr, Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkten.

Restnutzungsdauer

Wirtschaftlich verbleibende Nutzungsjahre des Gebäudes. Sie bestimmt den Kapitalisierungszeitraum im Ertragswert und – bei AfA per Gutachten – den Abschreibungssatz (1/Restnutzungsdauer).

Gesamtnutzungsdauer

Übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV Anlage 1: Wohngebäude 80 Jahre, Gewerbe 60 Jahre.

Modernisierungspunkte

Bewertung durchgeführter Modernisierungen nach ImmoWertV Anlage 2 (max. 20 Punkte): Dach & Dämmung (4), Fenster (2), Leitungen (2), Heizung (2), Außenwanddämmung (4), Bäder (2), Innenausbau (2), Grundriss (2). Mehr Punkte → längere Restnutzungsdauer.

Bewirtschaftungskosten (ImmoWertV)

Normierte Kosten für das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV Anlage 3: Verwaltung (€/Wohnung/Jahr), Instandhaltung (€/m²/Jahr) und Mietausfallwagnis (Anteil des Rohertrags, Wohnen 2 %). Werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex angepasst.

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Bodenwert je m² für die Lage, veröffentlicht vom Gutachterausschuss (BORIS-Portale der Länder). Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.

Die Zahlen für ein eigenes Objekt durchrechnen →

Die von Objektlupe bereitgestellten Berechnungen und Kennzahlen dienen der überschlägigen Eigenanalyse von Immobilieninvestitionen. Sie stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar und ersetzen keine Beratung durch Angehörige der steuerberatenden oder rechtsberatenden Berufe.