Kennzahlen der Immobilienbewertung

Wer eine Immobilie kauft, stößt schnell auf ein Dutzend Kennzahlen, die alle etwas anderes messen. Die folgenden Erklärungen beschreiben, was hinter jeder Zahl steckt und worauf sie reagiert.

Cashflow vor Steuer

Was monatlich real übrig bleibt: Miete − Bewirtschaftung − Zinsen − Tilgung. Das ist das entscheidende Maß dafür, ob Sie Geld zuschießen müssen. Ziel: dauerhaft positiv.

Cashflow nach Steuer

Cashflow vor Steuer ± Steuer. Ein steuerlicher Verlust (z. B. durch hohe Abschreibung) bringt eine Erstattung und hebt den Cashflow – aber diese Erstattung ist ungewiss und sinkt über die Zeit. Verlassen Sie sich auf den Cashflow VOR Steuer.

Steuerschere

Über die Jahre sinken die Zinsen (die Tilgung steigt) und die Abschreibung läuft aus. Dadurch steigt der zu versteuernde Gewinn und die Steuerlast – der Cashflow nach Steuer entfernt sich vom Cashflow vor Steuer.

Bruttomietrendite

Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Grobe erste Orientierung. Höher = besser.

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Niedriger = günstiger.

Nettomietrendite

Jahresnettokaltmiete ÷ Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten). Realistischer als die Bruttorendite.

Nettoanfangsrendite

Reinertrag (NOI = Miete − Bewirtschaftung) ÷ Gesamtinvestition. Berücksichtigt die laufenden Kosten.

Reinertrag (NOI)

Net Operating Income = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Grundlage von Ertragswert und Nettorendite.

Eigenkapitalrendite

Jährlicher Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital. Zeigt die Verzinsung Ihres eingesetzten Kapitals (Hebeleffekt der Finanzierung).

Schuldendienstdeckung (DSCR)

Reinertrag ÷ Kapitaldienst (Zins + Tilgung). Über 1,0 = die Mieten decken die Rate. Banken achten darauf.

Ertragswert

Geschätzter Verkehrswert aus den Erträgen. Liegt er über dem Kaufpreis, kaufen Sie tendenziell günstig; liegt er darunter, zahlen Sie einen Aufschlag.

Beleihung (LTV)

Darlehenssumme ÷ Kaufpreis. Wie viel der Kaufpreis fremdfinanziert ist. Höhere Beleihung = mehr Hebel, aber auch mehr Risiko.

Schwankungsbreite Miete

Um diesen Prozentsatz variiert die Miete im What-If-Korridor nach oben (optimistisch) und unten (pessimistisch).

Schwankungsbreite Kosten

Um diesen Prozentsatz variieren die Bewirtschaftungskosten und Rücklagen im What-If-Korridor.

Die Zahlen für ein eigenes Objekt durchrechnen →

Die von Objektlupe bereitgestellten Berechnungen und Kennzahlen dienen der überschlägigen Eigenanalyse von Immobilieninvestitionen. Sie stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar und ersetzen keine Beratung durch Angehörige der steuerberatenden oder rechtsberatenden Berufe.