Objektdaten und Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienkauf kostet. Und einige Objektangaben wirken weit über die Beschreibung hinaus bis in die Steuer hinein.

Objektart

Art der Immobilie. Sie bestimmt die übliche Gesamtnutzungsdauer (Wohngebäude 80 Jahre, Gewerbe 60 Jahre) und die normierten Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren.

Baujahr

Jahr der Fertigstellung. Es beeinflusst den linearen Abschreibungssatz (Gebäude ab 2023: 3 %, 1925–2022: 2 %, vor 1925: 2,5 %) und die Restnutzungsdauer.

Modernisierungsjahr

Jahr der letzten durchgreifenden Modernisierung. Modernisierungen verlängern die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Kaufjahr

Jahr des Erwerbs. Ab diesem Jahr beginnen Finanzierung, Abschreibung und die Cashflow-Betrachtung.

Wohnfläche

Vermietbare Wohn-/Nutzfläche in Quadratmetern. Grundlage für Miete (€/m²) und Instandhaltungsrücklage.

Anzahl Wohnungen

Zahl der vermietbaren Einheiten. Sie wirkt an zwei Stellen auf das Ergebnis: erstens auf die laufenden Verwaltungskosten (Betrag je Wohnung und Monat), zweitens – wenn die AfA-Basis über die Kaufpreisaufteilung ermittelt wird – auf die normierten Bewirtschaftungskosten der ImmoWertV. Mehr Einheiten bedeuten dort höhere Kosten, einen niedrigeren Ertragswert und damit einen kleineren abschreibbaren Gebäudeanteil. Der Cashflow ändert sich deshalb sowohl vor als auch nach Steuern.

Grundstücksfläche

Grundstücksgröße in Quadratmetern. Mal dem Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert – der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.

Kaufpreis

Reiner Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten werden separat aufgeschlagen.

Maklerprovision

Courtage in Prozent des Kaufpreises. In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.

Notar

Notarkosten für die Beurkundung, üblich rund 1,5 % des Kaufpreises.

Grundbuchamt

Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, üblich rund 0,5 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises (Sachsen: 5,5 %). Bei Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie (z. B. Eltern → Kind) entfällt sie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) – dann 0 % eintragen.

Die Zahlen für ein eigenes Objekt durchrechnen →

Die von Objektlupe bereitgestellten Berechnungen und Kennzahlen dienen der überschlägigen Eigenanalyse von Immobilieninvestitionen. Sie stellen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung dar und ersetzen keine Beratung durch Angehörige der steuerberatenden oder rechtsberatenden Berufe.